南京首次把“现房带押销售”写入正式文件

自“8·28”新政发布超过两个月以来，各地正密集出台具体执行细则。9月24日，北京率先推出地方实施版本，随后上海、广州、深圳等城市也相继采取行动。

10月31日，南京市住房保障和房产局等五个部门联合发布了**《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》**，成为最新公布相关细则的城市之一。

该《实施意见》围绕加强商品住房预售管理、推动商品住房现房销售、实施项目公司制、实行主办银行制、优化土地供应和规划管理等9个方面，提出了19条政策措施，自文件发布之日起生效。

这份实施意见以2026年8月28日为时间节点，对商品住房项目采取新旧政策区分的处理方式：

对于在2026年8月28日（含）之前已出让土地且已取得（包括部分取得）建设工程规划许可证的项目，若采用预售方式，则按照原有的预售条件和预售资金监管规定执行。

若在2026年8月28日（含）之前已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上需遵循新预售项目的管理要求。各区政府在确保项目能按时建设交付的前提下，经报市房地产融资协调机制研究确认，可在2027年底前按原预售条件申请预售，但同时需按新预售项目要求强化预售资金监管。

对于2026年8月28日后新发布出让公告的项目，若实行预售，最小可按幢申请预售许可，单体建筑必须完成主体结构封顶并提交工程形象进度验收材料。购房款项需全部存入监管账户，待项目完成竣工验收、具备交付条件后方可解除监管。

对于2026年8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房贷款需在竣工备案后才能发放，贷款资金以受托支付方式进入监管账户。

除落实国家要求外，《实施意见》还结合南京本地情况推出了3项特色措施。

第一项是实施现房带押销售模式。符合条件的商品住房项目，在销售前若未解除抵押权，房地产开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售。现房销售资金需存入商品住房销售资金监管账户。

根据房帮宁平台（南京市住房保障和房产局打造的综合服务平台）发布的政策解读，资金监管机构会将监管的现房销售资金优先用于偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押；这一做法旨在保障购房者权益和银行债权安全的同时，缓解开发企业的资金周转压力。

第二项是推行规划方案预审查机制。在土地出让预公告及正式挂牌公告期间，报名企业可提前进行方案设计，相关部门协同开展规划设计方案预审查。成交后，对于已通过预审查且无需修改的项目，可凭成交确认书直接申领规划设计方案审定意见和建设工程规划许可证。

第三项是深化工程审批制度改革。综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利措施，缩短审批周期。

此外，在土地供应和规划管理方面，南京推行国有建设用地使用权抵押预告登记，推行按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记，常态化开展**“交房即交证”，推广“带押过户”**，并强化全市通办和帮办导办服务。